Mới đây, Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Thông tư này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2020. Trong đó, nổi bật nhất là sự thay đổi về quyền biểu quyết theo m2 trong hội nghị chung cư, các quy định mới về quản lý sử dụng phí bảo trì chung cư và quy định về đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư.

1. Quy định về tỷ lệ tham gia hội nghị chung cư lần đầu

Trước đây, theo quy định cũ, tỉ lệ tham gia hội nghị chung cư lần đầu phải là 75% thì nay đã giảm xuống còn 50% số căn hộ được bàn giao.

Cụ thể là, theo như quy định mới tại Thông tư 06, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, tính từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng; trong đó, tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua).

Trường hợp không đủ số người tham dự, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị UBND cấp phường, xã nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư. Trường hợp quá thời hạn quy định đó mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

2. Quy định về bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư:

Tại Điều 5 của Thông tư 06 quy định: Chủ đầu tư trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư có văn bản yêu cầu giao hồ sơ công trình nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao hai bộ hồ sơ y từ bản chính. Trường hợp quá thời hạn quy định nêu trên mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ cho công trình nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi đó có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ.

Thông tư này cũng quy định, trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư đúng quy định mà Ban quản trị không nhận thì trong 10 ngày làm việc, kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư báo cáo và đề nghị UBND cấp huyện phải tiếp nhận hồ sơ. Ban quản trị nhận trách nhiệm về các vấn đề liên quan xảy ra khi không nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định.

3. Quy định về quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư:

Nếu như theo quy định cũ, quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ thì theo nội dung thông tư 06 sửa đổi quy định quyền biểu quyết sẽ được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ căn hộ.

Nội dung thông tư hiện hành quy định mỗi căn hộ tương ứng với một phiếu biểu quyết. Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết.

Tuy nhiên, theo các nội dung sẽ được áp dụng từ năm sau của Thông tư 06 này lại quy định cụ thể là: Quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư sẽ được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích riêng khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết. Và sau khi hội nghị nhà chung cư đã bầu ra ban quản trị và ban quản trị này có quyết định công nhận của UBND cấp xã hoặc huyện thì ban quản trị có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động để quản lý kinh phí bảo trì theo quy định.

Việc điều chỉnh nội dung này của Bộ Xây dựng đã vấp phải không ít những luồng ý kiến trái chiều từ phía dư luận.

Trong đó các ý kiến bình luận nổi bật nhất thì có luồng ý kiến cho rằng cách tính này có khuyết điểm là không đảm bảo tính công bằng tuyệt đối tại hội nghị nhà chung cư. Lý do là các chủ sở hữu diện tích các căn hộ là khác nhau trong khi quyền biểu quyết lại như nhau và điều này là không hợp lý.

Bên cạnh đó, cũng có những người cho răng việc tính quyền biểu quyết theo m2 là không cần thiết vì nó không phải là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp của nhà chung cư như hiện nay.

Riêng về phía ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cách tính quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư theo căn hộ như hiện nay có nhiều ưu điểm hơn. Ông Đính cho biết, nếu tính quyền biểu quyết theo m2 sẽ rất phức tạp, tốn thời gian và không hiệu quả.

4. Quy định về quản lý sử dụng quỹ bảo trì chung cư:

Nổi bật trong Thông tư 06 là những quy định về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư cũng được siết chặt hơn nhiều so với những quy định cũ. Theo đó, chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì (2%) nhà chung cư có thể do một hoặc nhiều thành viên ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.

Thông tin chi tiết về các quy định cũ đối với Quỹ bảo trì chung cư đã được trình bày rõ ràng trong bài viết sau: http://www.vimetech.vn/phi-bao-tri-chung-cu-bai-toan-nan-giai-cho-cac-nha-quan-ly

Còn đối với quy định mới, chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có tối thiểu là ba thành viên ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản. Số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết định. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất một đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, một đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), một đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua. Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, trường hợp ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên bản quan trị đồng ý.

Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ sáu tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở. Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

Đối với quyết định chi tiêu quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định: Trường hợp BQT tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% tổng số thành viên BQT đồng ý.

Những quy định này sẽ giúp công khai chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì chung cư. Từ đó, phần nào sẽ làm giảm thiểu tình trạng mập mờ trong quản lý quỹ bảo trì, tăng tính minh bạch và rõ ràng hơn.

5. Quy định về đơn vị quản lý vận hành:

Theo thông tư 06, sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau: Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành.

Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.

Cũng theo Thông tư 06, mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 1 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư.

Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.

Vậy đối với quy định này, có hai nội dung mà các đơn vị quản lý vận hành cần đặc biệt chú ý. Đó là, mỗi đơn vị chỉ được quản lý một tòa nhà chung cư và nếu hoạt động trong cụm nhà chung cư thì các bên phải linh hoạt để thống nhất, kết hợp quản lý vận hành một cách “trơn tru” cụm tòa nhà chung cư đó.

Các đơn vị hiện đang hoạt động trong ngành quản lý, vận hành nhà chung cư cần quan tâm điều gì?

Sự thay đổi các nội dung trong thông tư 06 này của Bộ Xây dựng sẽ gây ảnh hưởng hầu hết tất cả các bên liên quan đến quản lý vận hành tòa nhà chung cư. Ảnh hưởng ở đây có thể là đem đến nhiều thuận lợi, nhưng cũng có thể là các thách thức tiềm tàng. Nếu như mỗi tòa nhà chung cư chỉ được quản lý bởi một đơn vị như thế, thì các doanh nghiệp hiện đang hoạt động trong lĩnh vực quản lý tòa nhà phải chuẩn bị tinh thần đối mặt với sự cạnh tranh đã đang khốc liệt, nhưng sẽ còn dữ dội hơn nữa. Đồng thời các doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh chất lượng dịch vụ để trở nên linh hoạt, thích nghi nhanh chóng với các đơn vị khác khi thực hiện quản lý cụm chung cư như theo quy định trên.

Chỉ còn chưa đầy một tháng nữa các nội dung sửa đổi của Thông tư 06 về quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành sẽ được đưa vào thực thi. Các doanh nghiệp làm về lĩnh vực này cần phải nhanh chóng trang bị cho mình những vũ khí đến sẵn sàng đối mặt với bất kỳ thay đổi nào trên thị trường này. Hãy để Vimetech giúp bạn một tay!

Tìm hiểu ngay các sản phẩm công nghệ về quản lý bất động sản và đặc biệt là các phần mềm quản lý vận hành được phát triển thành công bởi Vimetech. Từ đó, lựa chọn cho mình một công cụ phù hợp, đó sẽ chính là cánh tay đắc lực, là đòn bẩy giúp nâng cao chất lượng quản lý trở nên tối ưu hiệu quả hơn bao giờ hết.

 

 

 

 

Ngày viết: 04/12/2019

LIÊN HỆ

Bộ phận chăm sóc khách hàng của chúng tôi luôn túc trực để nhận được những thông tin phản hồi của Quý khách về các dòng sản phẩm của chúng tôi!

Gửi tin cho chúng tôi